Верный ориентир в мире строительных цен
Уже более четверти века им в Приморском крае являются издания, выходящие под брэндом «Владивосток строительный»
Первый справочник «Владивосток строительный» был выпущен в 1997-м году Приморским общественным объединением строителей «ВЛАСТРА» в содружестве с небольшой издательской группой. С той поры каждый его уже полностью самостоятельный новый выход был насыщен ценной для региона, актуальной для строительной деятельности информацией. В преддверии выхода очередного такого сборника на вопросы журналиста Виктора КУДИНОВА ответил издатель генеральный директор ООО «Догада» Александр ЛИТВИНЕНКО:
- Александр Владимирович, мне довелось писать краткое вступление к первому справочнику «Владивосток строительный». И, на мой взгляд, это редкое издание, которое в новых условиях смогло выдержать испытание временем.
- Пожалуй, действительно так. «Владивосток строительный» бывало выходил по нескольку раз в год – отдельными книжками по разным направления. И для многих он стал настольным инструментом для выбора тех или иных решений, связанных с их успешной деятельностью на региональном строительном рынке. Всё, что на протяжении долгого времени привлекалось в справочное издание президентом «ВЛАСТРЫ» Людмилой Давыденко, базировалась на достоверных данных и экспертных наработках сотрудничавших с изданием авторитетнейших специалистов, становилось ориентирами в многогранной созидательной строительной деятельности. Начиная от разделов изысканий под строительство и проектирования объектов вплоть до преобразования примыкающих к ним ландшафтов и озеленения территорий.
К началу очередного строительного сезона строители и заказчики Приморья традиционно ждут очередной выход издания в виде книжки сборника новых цен на ремонтно-строительные услуги. И в продолжение традиции экспертного центра «ВЛАСТРА», как это уже было и в минувшем году, её правопреемник по этому изданию – компания ООО «ДОГАДА» (Свидетельство https://dogada.ru/o-kompanii/sertifikaty#gallery1-7), предлагает вниманию очередное издание - «ДОГАДА: Цены на ремонтно-строительные услуги 2023» для Приморского края. Есть и его электронная версия, удобная для практической работы. фрагмент его размещен на нашем сайте.
- В чём значимость издания для нашего края?
- В том, что это – путеводитель действующих в отрасли цен, аналогов которому нет. Знания о рыночных ценах в договорном сегменте строительной отрасли особенно важны. Они ценны тем, что определяют возможности по объёмам строительства или ремонта для многих заказчиков и потребителей, а с другой стороны – формируют строительные заработки и занятость.
Наша компания уже многие годы работает на этом рынке под девизом «Помогаем составлять сметы», и этот справочник - одно из направлений нашей деятельности.
- Театр начинается от вешалки. А ваш новый справочник?
- Его традиционно открывает раздел «Проектирование». И это не случайно. Некоторые заказчики считают, что на проекте, если он не обязателен для государственной отчётности, можно и нужно экономить. Достаточно на пальцах показать свой высокий замысел исполнителю или выдать эскиз, и он построит объект без сучка и задоринки. Но это мнение крайне ошибочно.
Даже готовый проект с набором чертежей надо привязывать к местности. Для этого, как минимум, следует сделать геосъёмку выбранной площадки. Дом надо разместить по сторонам света, привязать к улице, площади и пр. Любой такой объект, даже типовой из каталогов, проектируется для конкретного места, с учётом освещенности местности, особенностей рельефа и иных «вводных». Заказчик в отличие от архитектора может не понимать каких-то тонкостей проекта, и поэтому не исключены ошибки от его неумелого воплощения, которые могут проявиться как на разных этапах строительных работ, так и после их окончания при эксплуатации.
- Есть мнения, что мелкие объекты можно строить и без проекта. Строили же крестьяне…
- Было когда-то – люди жили в пещерах. Но сегодня строить без проекта – это как раз образец пещерного мышления. Даже в относительно малом деле важны проект строительства объекта, реконструкции, ремонта квартиры, ландшафтный проект, дизайн-проект отделки помещений и, конечно, грамотное их воплощение исполнителем.
- Если не секрет, трудно ли заказчику выбрать подрядчика, который всё сделает хорошо?
- Никто не застрахован от ошибок. Некоторые работы настолько уникальны и трудоёмки, что, не проделав их самому, невозможно правильно оценить: сколько они должны стоить. Например, в моей квартире как-то делали обшивку санузла гипсокартонном. В итоге она мне не понравилась, и пришлось переделывать. И уже на своём опыте я понял – насколько это трудно и нудно.
Чтобы заказчику не было мучительно больно за потраченные деньги, ему важно правильно и тщательно определиться с подрядчиком. Для этого желательно иметь выбор между минимум тремя потенциальными исполнителями.
Желательно, чтобы каждый из них предложил свою смету на предстоящие значимые работы. При этом стоимость строительства или ремонта может отличаться в разы. Особенно, если человек будет заниматься им в качестве заказчика частным образом.
Каждый возможный исполнитель должен представить заказчику смету в бумажном виде, чтобы он мог понимать порядок затрат. Помимо ознакомления со сметами важно посмотреть портфолио претендентов на строительство, заглянуть на их сайты, если они имеются, и по возможности «вживую» ознакомиться с объектами, которые они делали, поговорить с эксплуатантами. Для объективности выбора можно ещё помониторить мнения о них на форумах и в социальных сетях. Всё это позволяет понимать, насколько их обещания соответствуют тому качеству, с которым они выполняют заказы. При том, что все потенциальные исполнители утверждают, что их качество работ либо приемлемое, либо отличное.
Вся эта информация позволит окончательно определиться: кого из претендентов стоит нанимать. Иногда лучше переплатить опытному мастеру, чтобы он всё сделал красиво и надёжно, чем сэкономить на дешёвом подрядчике, а затем зачастую переделывать то, что он натворил.
- Что ещё важно для выбора?
- Для ремонтов сантехники и электрики в квартире лучше не искать специалистов на рынке, а делать заявки на специалистов управляющих компаний. Они более заинтересованы в том, чтобы сделать ремонт настолько качественно, чтобы их потом не приглашали переделывать «косяки» бесплатно или требовать от них компенсации за аварию, случившуюся из-за плохо выполненных работ. Если в составе управляющей компании, обслуживающей дом, нет нужных специалистов, то тогда придется искать их на рынке строительно-ремонтных работ. В любом случае при привлечении подрядчиков, в договор на строительные и ремонтные работы надо обязательно включать их гарантии. Кстати, гарантии строительных компаний по конструктиву нового дома обычно 5 лет.
- Хорошо. Подрядчик выбран. Теперь каждое его действие надо будет оплачивать. И как это делать правильнее?
- Наш справочник «Цены на ремонтно-строительные услуги для Приморского края 2023» - не догмат с застывшими цифрами. Он «рекомендуется в качестве ориентира для выработки договорной цены на ремонтно-строительные услуги в очередном году». А это значит, что «уместен торг», в котором заказчик и подрядчик смогут найти такие ценовые компромиссы, на основе которых можно выработать и принять обоюдовыгодный договор.
- Часто даже при наличии договора вопросы оплаты ставят стороны в тупик.
- Если заказчик с подрядчиком недоговороспособны по какому-либо объекту или набору выполненых работ, то стороны могут обратиться к специалистам-сметчикам, оценщикам. Но консультация – это платная услуга, и надо хорошо подумать: будет ли от неё выигрыш.
Заказчику и строителям лучше договариваться самим без привлечения специалистов со стороны – стоимость платных услуг эксперта обойдётся дороже, чем прямая договорённость. Она может составить 4-6% от стоимости строительства объекта. Услуги специалиста-сметчика довольно дороги, даже если он привлекается частным образом. А справочник, как путеводитель среди цен, при выработке соглашений может сэкономить сторонам и время и деньги.
- Александр Владимирович, получается, что ценообразование – вопрос творческий. И в этом творчестве ваш сборник большой помощник?
- Да. Но им надо уметь пользоваться.
Приведённые в нашем справочнике цены относятся в основном к малоэтажному новому строительству, к ремонтам жилых помещений, к строительству и ремонту небольших объектов нежилого назначения.
Рекомендуемые расценки корректны, прежде всего, для деятельности компаний, фирм, ИП, но для бригад и физлиц применяются скидки, снижающие стоимость работ.
Заказчик, привлекая на строительство или ремонт неорганизованную рабочую силу, может существенно экономить. Конечно, если полностью берёт на себя организационные функции, решает вопросы снабжения и прочие. При этом он всё равно несёт определённые затраты и часто рискует «организовать в минус».
- А насколько значимы скидки?
- При найме бригад, работающих без образования юридического лица, действуют расценки на работы со скидкой 30-35% от цен, приведённых в справочнике. Они, как правило, применяются при наличной оплате ремонтно-строительных услуг.
Но, если бригада приходит со своим инструментом, к которому нечего добавить, со своими машинами и механизмами, если она полностью берёт на себя организационные вопросы по закупке и завозу на объект строительных материалов, то скидка может быть меньше или даже уместна полная цена. Всё это входит в накладные расходы и в прибыль организации или даже простой бригады, которая выполняет строительные услуги на постоянной основе. И, естественно их дополнительные затраты обоснованы. Они должны возмещаться и приносить прибыль. Но это не касается расходных материалов и материалов, которые под выполнение работ даёт сам заказчик.
Разница в скидках при оплате труда подрядчиков зависит от выбранной правовой формы занятости и системы налогообложения исполнителей. Например, отдельно привлечённый к работам человек может быть зарегистрирован либо как самозанятый, либо вообще выступать как физическое лицо без регистрации.
Справедливая доля оплаты труда непосредственного исполнителя работ – отдельного рабочего или соседа, помогавшего что-то сделать на стройке или ремонте, составляет всего 35-50% от суммы, указанной в справочнике в разделе оплаты. Такая плата применяется исключительно за его рабочие руки. Например, как разнорабочего, каменщика, маляра и пр. Или в случае, когда заказчик подготовил под работы помещения, завез материалы, выдал инструменты и – остаётся только чистая рабочая операция. Здесь размер скидки исполнителю в основном зависит от формы расчёта – налом или безналом.
Если же специалист приходит со своим инструментом, если он сам вынужден освобождать помещение от предметов под основные работы, выносить мусор, то это делает его услугу дороже, и она оплачивается ближе к ценовому «потолку», установленному для организованных подрядчиков.
Однако получить заказчику даже 50-процентную скидку от исполнителя сложно, если это касается высокоспециализированных работ в доме или коттедже, связанных с электричеством, с монтажом и настройкой видеосистем, пожарной или охранной сигнализации и других сложных в техническом отношении работ. В подобных случаях, даже если специалист пришёл с одними голыми руками, сильно сэкономить на нём не получится.
- Это почему же?
- Прежде всего, потому что в этом сегменте требуется работник высокой квалификации. Он должен иметь допуск к электроработам, владеть уникальными знаниями по монтажу систем. Например, человек с улицы не сделает сигнализацию. Особенно, если она выполняется без готового проекта устройства системы.
Даже когда объём таких работ может казаться пустяковым, не всё так просто. Например, вы, как заказчик, построили коттедж и говорите приглашённому подрядчику, что хотите к тому, что уже есть по проекту, в определённых местах установить три розетки, кондиционер и несколько люстр. Если вы не предоставили ему на это решение техническую документации, то о скидке в 50% речи идти не может, потому что специалист должен вам дополнительно разработать схему – где будет протянута проводка, как к ней должны выполняться подключения розеток, устанавливаться автомат и т.д.
Проектная документация стоит отдельных денег. Если вы на ней сэкономили, а электрик пришёл и сделал всё, как вам хотелось, разработав свою схему, то о полной скидке на его работу не может быть и речи, даже если он выполнял её вашим инструментом. Притом, что специалисты по таким работам ходят по заказам со своим привычным инструментарием. О реальной цене таких работ с ними надо договариваться. И, зная верхнюю планку цен, сделать это проще.
- Что ещё особенно важно учитывать при переговорах о размерах оплаты?
- Некоторые расценки на ремонтно-строительные услуги, представленные в справочнике, имеют два уровня цен – минимум и максимум. «Вилка» между ними зависит от сложности работ, которую заказчик должен оговорить с непосредственным исполнителем.
Например, можно уложить плитку кафеля ровными рядами, а можно из кафеля сделать элемент настенной мозаики с фигурной резкой материала. А это уже повышение сложности работ и её оплаты.
Цены в нашем справочнике представлены для стандартных условий работы. Это – нормальные освещение и температура, удобный доступ и положение для выполнения определённых операций. Если рабочий сверлит, занимается отделкой или делает полы, то ему ничто не должно мешать. При выполнении работ в стеснённых условиях доплата должна составлять от 15% до 25%.
Некоторые работы могут вынужденно производиться при очень повышенной или пониженной температуре. И, если мастер должен проработать несколько часов в бойлерной, где очень жарко, то он имеет право на увеличение оплаты труда.
- Но только стоит заговорить об увеличении цены, и – конфликт интересов…
- Если стороны не могут сами договориться по оплате труда, по скидкам и надбавкам, то они могут обратиться за платной консультацией к нам в ООО «ДОГАДА». Мы можем найти заказчику другого специалиста, поднять нормативную документацию и разобраться, насколько мастер обоснованно просит доплату.
- А в чём разница договорных цен в строительстве от государственных?
- Они заметно отличаются.
В нашем справочнике представлены, прежде всего, расценки для малого домостроения. Для краткости и удобства пользования не приводятся подробный состав работ, размер накладных и прибыли, перечень основных и вспомогательных материалов, используемых в работе. Поэтому к стоимости работ по справочнику обязательно надо добавлять стоимость материалов, покупку которых строители должны подтверждать заказчику чеками.
Однако расценки справочника преимущественно выработаны на основе государственных сметных норм с учётом «малосерийности».
Малоэтажное строительство и небольшие ремонты в квартирах – это небольшие объёмы. В иных случаях это единицы квадратных или погонных метров. И одно дело, когда требуется выложить кафелем 100 «квадратов», а другое – когда надо уложить всего 3-5 плиток.
Считать мелкую работу по расценкам на крупные объёмы – некорректно. Для объективной оценки по её оплате разумно применение коэффициента малосерийности. А он, как минимум, на 20% увеличивает расценку по сравнению с государственной на те же работы, применяемую для более значимых объёмов – в сотни и тысячи метров, тонн, кубов. Плюс к этому часто применяется коэффициент работы в стеснённых условиях до 25 %.
Применять расценки, приведённые в справочнике, к строительству, реконструкции, большому ремонту крупного торгового центра или склада готовой продукции недостаточно обосновано. При этом проявится перебор выгоды уже в пользу подрядчика. Хотя, конечно, хозяйское дело заказчика – решать, как заплатить, исходя из ситуации на рынке и проекта. О конкретных суммах и смете ему всё равно придётся договариваться с выбранным им подрядчиком.
Иногда возникают споры по объёмам выполненных работ. В таком случае для экспертизы важна проверка соответствующей ведомости. По ней подрядчик должен прийти в согласие с заказчиком. Например, по проекту производства работ предстояло выбрать 3 кубометра грунта, а по факту пришлось вынуть все 7. Надо понимать, что никто из сметчиков не будет проверять эту разницу с рулеткой в руках. Если возник вопрос переработки или сверхобъёма, то вопрос их оплаты всё равно должны решить заказчик и подрядчик.
- Иногда специфика объекта требует выполнения таких работ, которых в данном справочнике нет, но без которых никак не обойтись. Что в этом случае надо делать?
- Имеются такие незаметные и не представленные в справочнике операции, как доставка рабочими стройматериалов. Например, на 10-й этаж надо без лифта поднять кафель или паркет, сделать это через чердак сопредельного дома и пр. Это может быть достаточно трудоёмко и продолжительно во времени. Или рабочие должны переместить какие-либо небьющиеся материалы с места на место. Такая работа может занимать и несколько часов. Опять же, о её стоимости надо договориться дополнительно. Конечно, если перемещать надо стекло или хрустальные люстры, это должно быть дороже перемещения кирпичей или песка.
- Если не смогли сойтись на договорной оценке работ, то в чём может быть справедливый выход из спора?
- Если стороны не могут договориться, исходя из здравой логики и расценок справочника, то им может помочь тарифная сетка для расчёта стоимости работ, утверждённая государственной строительной экспертизой Приморского края. Эта тарифная сетка обновляется каждый год и оценивает работы строителей разных специальностей, начиная от 1-го разряда и кончая тарифами для инженеров. Она позволяет сравнительно легко расценивать оплату труда, исходя из потраченного на него времени. Та же переноска материалов может быть расценена по сметной цене первого разряда.
Для справки: СМЕТНЫЕ ЦЕНЫ НА ЗАТРАТЫ ТРУДА РАБОТНИКОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ представлены для Приморского края в нашем справочнике (Приложение №1).
Другая ситуация – инженером в течение определённого времени выполняется сложная работа по наладке системы автоматики, лифтового оборудования, замене деталей в тепловом узле или с электрощитами. Если заказчик не может сойтись с ним в оценке труда в зависимости от его сложности, то тоже может применить сметную цену для инженера соответствующей категории – гостариф за час инженерного времени.
- Что у нас ещё осталось за «кадром», но тоже важно учитывать в договорах и оплате по ним?
- Отмечу, что в нашем справочнике не представлены отдельно расценки на стоимость применения машин и механизмов. Однако в ряде расценок они присутствуют определённой долей затрат, поскольку без них выполнение ряда операций просто немыслимо. Например, обрезка деревьев с помощью подъёмника или устройство котлована.
Сроки строительства коттеджа или ремонтных работ обязательно должны быть прописаны в договоре. При этом строители должны нести ответственность за их соблюдение, а заказчик – за оплату работ в условный срок. Срывы этих сроков, безусловно, можно индексировать по 1/300 или 1/150 ставки Центробанка за день просрочки за положенную сумму или невыполненный объём работ. Такая обязательность дисциплинирует, а если пеня не взыщется сразу, то потом нарушителю договора это может обойтись в «копеечку». И так действительно происходит.
Строительство малоэтажного жилья и других небольших объектов часто ведётся на значительном удалении от места проживания специалистов подрядчика и привлечённых к работам отдельных мастеров. В данном справочнике не указаны стоимость и нормы по их доставке на место проведения работ. Но и заказчик, и подрядчик должны об этом подумать и предусмотреть необходимые затраты.
Надо планировать оплату и бригадам, и отдельным людям командировочных, организовывать им питание и временное комфортное проживание. Это важно не только, просто исходя из правил хорошего тона в отношении к простым исполнителям, но и в плане надёжного выполнения заказчиком и подрядчиком взаимных обязательств. Всё это они должны оговорить заранее – до начала строительства. Как и в целом условия работы, контроля работ, их выполнения и оплаты.
Например, строя в глухой тайге небольшую туристическую базу, подрядчик может заложить расходы на создание временного палаточного городка, но тогда заказчик должен обязаться оплатить расходы по лизингу или прокату палаток, либо – частично возместить приобретение палаток и прочего оборудования лагеря, исходя из сроков их амортизации. Всё это решаемо на договорной основе. Но может быть и другой вариант – когда заказчик предоставляет для проживания строителей какие-то свои временные объекты или бытовки…
- Удачи!
Виктор КУДИНОВ.
ДЛЯ СПРАВКИ: Виктор Кудинов - приморский журналист-аналитик, с 1981 года работающий преимущественно по тематике: строительство, стройиндустрия, дорожное строительство, градостроительство, архитектура, ЖКХ, землепользование, наука, природопользование, экология, социальная проблематика. Его материалы регулярно публиковались в краевых и дальневосточных изданиях - газеты «Красное Знамя», «Владивосток», «Дальневосточный учёный», «Золотой Рог», включая спецвыпуски «Строим город», в журнале «Дальневосточный капитал» и ряде интернет-изданий.