Уважаемые приморцы!

Для всех тех, кто строит и созидает, инвестирует скромные и огромные средства в создание новых объектов недвижимости в нашем регионе, и вообще ДЛЯ ВСЕГО ТОГО ПЛЕМЕНИ, ИМЯ КОТОРОМУ ЗОДЧИЕ, в 1997-м году Приморским общественным объединением строителей «ВЛАСТРА» был выпущен первый справочник «ВЛАДИВОСТОК СТРОИТЕЛЬНЫЙ», небольшое предисловие к которому случайно было написано мной. И с той поры мне было небезразлично знакомиться с каждым новым выходом этого издания, насыщенного ценной информацией. 

Более 25 лет это издание нередко выходило по нескольку раз в год, и для многих оно стало настольным инструментом для выбора тех или иных решений, связанных с их успешной деятельностью на региональном строительном рынке. Всё, что на протяжении этого срока привлекалось во «Владивосток строительный» президентом «ВЛАСТРЫ» Людмилой Давыденко, базировалась на достоверных данных и экспертных наработках сотрудничавших с изданием авторитетнейших специалистов, и становилось ориентирами в многогранной созидательной строительной деятельности. Начиная от изысканий под строительство и проектирования объектов вплоть до преобразования примыкающих к ним ландшафтов и озеленения территорий.

Строители и заказчики Приморья традиционно к началу очередного строительного сезона ждут очередной выход сборника новых цен на ремонтно-строительные услуги. И в продолжение традиции центра «ВЛАСТРА», как это уже было и в минувшем году, её правопреемник по этому изданию – компания ООО «ДОГАДА» - предлагает вниманию очередное  издание - «ДОГАДА: Цены на ремонтно-строительные услуги» для Приморского края.  Ссылка  на  Свидетельство 

«Это путеводитель цен, аналогов которому нет»

Это слова издателя и главного редактора нового справочника Александра Литвиненко, которого, как руководителя компании ООО «ДОГАДА», работающего под девизом «Помогаем  составлять  сметы», уже многие годы знают профессионалы-строители края.  

По его словам, знания о рыночных ценах в огромном договорном сегменте строительной отрасли – особенно важны. Именно они, в конечном счёте, определяют возможности по объёмам строительства или ремонта многих заказчиков и потребителей, а с другой стороны – формируют строительные заработки и занятость.  

Всё начинается с проекта 

Традиционно справочник открывает раздел «Проектирование». И это не случайно. Некоторые заказчики считают, что на проекте, если он не обязателен для государственной отчётности, можно и нужно сэкономить. Достаточно на пальцах показать свой высокий замысел исполнителю или выдать эскиз, и он построит объект без сучка и задоринки. Но это мнение крайне ошибочно.  

Даже готовый проект с набором чертежей надо привязать к местности. Для этого, как минимум, надо сделать геосъёмку выбранной площадки. Дом надо разместить по сторонам света, привязать к улице и пр. Любой такой объект, даже типовой из каталогов, проектируется для конкретного места, с учётом освещенности местности, особенностей рельефа и иных «вводных». Заказчик в отличие от архитектора может не понимать каких-то тонкостей проекта, и поэтому не исключены ошибки от его неумелого воплощения, которые могут проявиться как на разных этапах строительных работ, так и после их окончания при эксплуатации. 

Даже в относительно малом деле важны проект строительства объекта, реконструкции, крупного ремонта систем жилища, ландшафтный проект, дизайн-проект отделки помещений и, конечно, грамотное их воплощение. А далее – дело строителей.

Выбрать подрядчика

- Никто не застрахован от ошибок – считает генеральный директор ООО «ДОГАДА». - Некоторые работы настолько тонкие и трудоёмкие, что, не проделав их самому, невозможно правильно их  оценить. Например, в моей квартире делали обшивку санузла гипсокартонном. Она мне не понравилась, и я её переделывал сам. И уже на этом опыте понял – насколько это трудно и нудно. 
  
В общем, чтобы потом не было мучительно больно за потраченные деньги, простому заказчику, который собирается построить себе дом или сделать хороший ремонт, важно правильно и тщательно определиться с подрядчиком. Для этого желательно иметь выбор между, минимум, тремя потенциальными исполнителями. 

Желательно, чтобы каждый из них сделал смету на предстоящие значимые работы. Надо понимать, что стоимость строительства или ремонта, если человек будет заниматься ими в качестве заказчика частным образом, может отличаться даже в разы. 

Каждый возможный исполнитель должен представить заказчику смету в бумажном виде, чтобы он мог понимать порядок затрат. Помимо ознакомления со сметами важно посмотреть портфолио претендентов на строительство, заглянуть на их сайты, если они имеются, и по возможности «вживую» ознакомиться с объектами, которые они делали, поговорить с эксплуатантами. Для объективности выбора можно ещё помониторить мнения о них на форумах и в социальных сетях. Всё это позволяет понимать, насколько их обещания соответствуют тому качеству, с которым они выполняют заказы. При том, что все потенциальные исполнители утверждают, что их качество работ либо приемлемое, либо нормальное. 

И затем можно окончательно определиться: кого из претендентов стоит нанимать, понимая, что иногда лучше переплатить опытному мастеру, чтобы он всё сделал красиво и надёжно, чем сэкономить на дешёвом подрядчике, а затем зачастую переделывать то, что он натворил. 

Советы  по использованию справочника

Справочник ООО «ДОГАДА» «Цены на ремонтно-строительные услуги» - это не догмат с застывшими цифрами. Как и ранее, он «рекомендуется в качестве ориентира для выработки договорной цены на ремонтно-строительные услуги в очередном году». А это значит, что «уместен торг», в котором заказчик и подрядчик смогут найти ценовые компромиссы, на основе которых можно выработать и принять обоюдовыгодный договор.  

Если заказчик недоговороспособен со своим подрядчиком по какому-либо объекту или набору выполняемых работ, то стороны могут обратиться к специалистам-сметчикам, оценщикам, но это платная услуга, и прежде, чем обращаться, надо хорошо подумать насколько это будет оптимально с точки зрения бюджета стройки или ремонта.

Эксперты ООО «ДОГАДА» считают, что заказчику и строителям лучше договариваться самим без привлечения специалистов со стороны, потому что стоимость платных услуг эксперта  в любом случае обойдётся дороже, чем прямая договорённость. Они, к примеру, могут составить 4-6% от стоимости строительства коттеджа. Услуги специалиста-сметчика довольно дороги, даже если он привлекается частным образом. А справочник, как путеводитель среди цен, при выработке соглашений может сэкономить сторонам и время и деньги.    

Приведённые в справочнике цены относятся в основном к малоэтажному новому строительству, к ремонтам жилых помещений, к строительству и ремонту небольших объектов нежилого назначения. 

Рекомендуемые расценки корректны, прежде всего, для деятельности компаний, фирм, ИП, но для  бригад и физлиц  указанны  рекомендуемые  проценты  для  снижения  стоимости работ. 

Справочник ориентирует, что заказчик, привлекая на строительство или ремонт неорганизованную рабочую силу, имеет право существенно сэкономить. Конечно, если полностью берёт на себя организационные функции, решает вопросы снабжения и пр. При этом он всё равно несёт определённые затраты и часто рискует сэкономить в «минус».   

При найме бригад, работающих без образования юридического лица, действуют расценки на работы со скидкой 30-35% от цен, приведённых в справочнике. Такая высокая скидка, как правило, предусматривается при наличной оплате ремонтно-строительных услуг. 

Но, если бригада приходит со своим инструментом, к которому нечего добавить, со своими машинами и механизмами, если она полностью берёт на себя организационные вопросы по закупке и завозу на объект строительных материалов, то скидка может быть меньше или даже уместна полная цена. Всё это входит в накладные расходы и в прибыль организации или даже простой бригады, которая выполняет строительные услуги на постоянной основе. И, естественно их дополнительные затраты обоснованы, должны возмещаться и приносить прибыль. Но это не касается расходных материалов и материалов, которые под выполнение работ даёт сам заказчик.

Разница в скидках и оплате труда подрядчиков зависит от выбранной правовой формы занятости и системы налогообложения исполнителей. Например, отдельно привлечённый к работам человек может быть зарегистрирован либо как самозанятый, либо вообще выступать как физическое лицо без регистрации.

Справедливая доля оплаты труда непосредственного исполнителя работ – отдельного рабочего или соседа, помогавшего что-то сделать на стройке или ремонте, составляет всего 35-50% от суммы, указанной в справочнике в разделе оплаты. Такая плата применяется исключительно за его рабочие руки. Например, как разнорабочего, каменщика, маляра и пр. Или в случае, когда заказчик подготовил под работы помещения, завез материалы, выдал инструменты и – остаётся только чистая рабочая операция. Здесь размер скидки исполнителю в основном зависит от формы расчёта – налом или безналом.

Если же специалист приходит со своим инструментом, если он сам вынужден освобождать помещение от предметов под основные работы, выносить мусор, то это делает его услугу дороже, и она оплачивается ближе к ценовому «потолку», установленному для организованных подрядчиков. 

Однако получить заказчику даже 50-процентную скидку от исполнителя сложно, если это касается высокоспециализированных работ в доме или коттедже, связанных с электричеством, с монтажом и настройкой видеосистем, пожарной или охранной сигнализации и других сложных в техническом отношении работ. В подобных случаях, даже если специалист пришёл с одними голыми руками, сильно сэкономить на нём не получится. 

Почему?

Прежде всего, в этом сегменте требуется работник высокой квалификации, и он должен иметь допуск к электроработам, а также владеть соответствующими монтажу систем знаниями. Любой человек с улицы сигнализацию не сделает. Особенно, если она выполняется без технической документации – готового проекта устройства системы. 

Даже когда объём здесь может казаться пустяковым, не всё так просто. Например, вы, как заказчик, построили коттедж и говорите приглашённому подрядчику, что хотите к тому, что уже есть по проекту, в определённых местах установить три розетки, кондиционер и несколько люстр. Если вы не предоставили ему на это техническую документации, то о скидке в 50% речи идти не может, потому что специалист должен вам дополнительно разработать схему – где будет протянута проводка, как к ней должны выполняться подключения розеток, устанавливаться автомат и т.д. 

Проектная документация стоит отдельных денег. Если вы на ней сэкономили, а электрик пришёл и сделал всё, как вам хотелось, разработав свою схему, то о полной скидке на его работу не может быть и речи, даже если он выполнял её вашим инструментом. Притом, что специалисты по таким работам ходят по заказам , как правило, со своим привычным инструментарием. О реальной цене таких работ с ними надо договариваться. И, зная верхнюю планку цен, сделать это проще.

Некоторые расценки на ремонтно-строительные услуги, представленные в справочнике, имеют два уровня цен минимум и максимум. Опять же, вилка цен зависит от сложности работ, которую заказчик должен оговорить с непосредственным исполнителем. Так можно просто ровными рядами уложить плитку кафеля, а можно из него сделать элемент настенной мозаики с фигурной резкой материала. И это уже повышение сложности работ и её оплаты.

Цены в данном справочнике представлены для стандартных условий работы. Это – нормальные освещение и температура, удобный доступ и положение для выполнения определённых операций. Если рабочий сверлит, занимается отделкой или делает полы, то ему ничто не должно мешать. При выполнении работ в стеснённых условиях доплата должна составлять от 15% до 25%.

Некоторые работы могут вынужденно производиться при очень повышенной или пониженной температуре. И, если мастер должен проработать несколько часов в бойлерной, где очень жарко, то он имеет право на увеличение оплаты труда. 

Если стороны не могут сами договориться по оплате труда, по скидкам и надбавкам,
то они могут обратиться за платной консультацией в ООО «ДОГАДА». В случае недоговороспособности, здесь помогут найти заказчику другого специалиста, либо поднимут нормативную документацию и докажут, что мастер обоснованно просит к расценке доплату 15-25% – по критериям, выработанным на государственном уровне.

Расценки справочника отличаются от государственных. В справочнике представлены прежде всего расценки для малого домостроения. Для краткости и удобства пользования в справочнике не приводятся подробный состав работ, размер накладных и прибыли, перечень основных и вспомогательных материалов, используемых в работе. То есть, к стоимости работ по справочнику, надо добавлять стоимость этих материалов, покупку которых строители должны подтверждать заказчику чеками.

Авторы справочника отмечают, что расценки в нём преимущественно выработаны на основе государственных сметных норм с учётом «малосерийности». Ведь малоэтажное строительство и небольшие ремонты в квартирах – это небольшие объёмы. В иных случаях это единицы квадратных или погонных метров. И одно дело, когда требуется выложить кафелем 100 «квадратов», а другое – когда надо уложить всего 3-5 плиток. 

Считать мелкую работу по расценкам на крупные объёмы – очень некорректно. Для её объективной оценки разумно применение коэффициента малосерийности. А он, как минимум, на 20% увеличивает расценку по сравнению с государственной на те же работы, применяемую для более значимых объёмов – в сотни и тысячи метров. Плюс к этому часто применяется упомянутый коэффициент работы в стеснённых условиях.

Естественно, что применять расценки, приведённые в справочнике, к строительству, реконструкции, большому ремонту крупного торгового центра или склада готовой продукции недостаточно обосновано – при этом проявится перебор уже в пользу подрядчика. Хотя, конечно, это хозяйское дело заказчика – решать, как заплатить, исходя из ситуации на рынке и конкретного проекта. О конкретных суммах и смете ему всё равно придётся договариваться с выбранным им подрядчиком.

Иногда специфика объекта требует выполнения таких работ, которых в данном справочнике нет, но без которых никак не обойтись. Что в этом случае надо делать? 

Есть такие незаметные и не представленные в справочнике операции, как доставка рабочими стройматериалов. Например, на 10-й этаж надо без лифта поднять кафель или паркет, сделать это через чердак сопредельного дома и пр. Это может быть достаточно трудоёмко и продолжительно во времени. Или рабочие должны переместить какие-либо небьющиеся материалы с места на место, но эта работа может занимать и несколько часов. И, опять же, о стоимости этой услуги надо договориться дополнительно. Конечно, если перемещать надо стекло или хрустальные люстры, это должно быть дороже.

Если стороны не могут договориться, исходя из здравой логики и расценок справочника, то им может помочь тарифная сетка для расчёта стоимости работ, утверждённая государственной строительной экспертизой Приморского края. Эта тарифная сетка обновляется каждый год и оценивает работы строителей, начиная от 1-го разряда и кончая тарифами для инженеров. Она позволяет сравнительно легко расценивать оплату труда, исходя из потраченного на него времени. Та же переноска материалов может быть  расценена по сметной цене первого разряда на  4  квартал 314,25   рублей в час.
Для  справки  СМЕТНЫЕ ЦЕНЫ НА ЗАТРАТЫ ТРУДА РАБОТНИКОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ представлены  для  Приморского края в нашем  справочнике (Приложение  №1).
Другая ситуация – инженером в течение определённого времени выполняется сложная работа по наладке системы автоматики, лифтового оборудования, замене деталей в тепловом узле или с электрощитами. Если заказчик не может сойтись с ним в оценке труда в зависимости от его сложности, то тоже можно опять применить сметную цену  для  инженеру, соответствующей  категории так сказать гостариф за час инженерного времени.

Для ремонтов сантехники и электрики в квартире эксперты предлагают не искать специалистов на рынке, а делать заявки на специалистов управляющих компаний. Они более заинтересованы в том, чтобы сделать ремонт настолько качественно, чтобы их потом не приглашали переделывать «косяки» бесплатно или требовать от них компенсации за аварию, случившуюся из-за плохо выполненных работ. Если в составе УК нет нужных специалистов, то такие управляйки надо менять. А при привлечении других подрядчиков, в договор на такие работы надо обязательно включать их гарантии. Кстати, гарантии строительных компаний по конструктиву нового дома обычно 5 лет.

В справочнике не представлены отдельно расценки на стоимость применения машин и механизмов. Однако в ряде расценок они присутствуют определённой долей затрат, поскольку без них выполнение ряда операций просто немыслимо. Например, обрезка деревьев с помощью подъёмника или устройство котлована.  

Сроки строительства коттеджа или работ, обязательно должны быть прописаны в договоре. При этом строители должны нести ответственность за их соблюдение, а заказчик – за оплату работ в условный срок. Срывы этих сроков, безусловно, можно индексировать по 1/300 или 1/150 ставки Центробанка за день просрочки за положенную сумму или невыполненный объём работ. Такая обязательность дисциплинирует, а если пеня не взыщется сразу, то потом нарушителю договора это может обойтись в десятикратном размере. И так действительно происходит.

Иногда возникают споры по объёмам выполненных работ. В таком случае для экспертизы важна проверка соответствующей ведомости. По ней подрядчик должен прийти в согласие с заказчиком. Например, по проекту производства работ предстояло выбрать 3 кубометра грунта, а по факту пришлось вынуть все 7. Надо понимать, что никто из экспертов не будет проверять эту разницу с рулеткой в руках. Если возник вопрос переработки или сверхобъёма, то вопрос их оплаты всё равно должны решить заказчик и подрядчик. 

Нельзя забывать о вахте

Строительство малоэтажного жилья и других небольших объектов часто ведётся на значительном удалении от места проживания специалистов подрядчика и привлечённых к работам отдельных мастеров. В данном справочнике не указаны стоимость и нормы по их доставке на место проведения работ. Но и заказчик, и подрядчик должны об этом подумать и предусмотреть необходимые затраты. 

Надо планировать оплату и бригадам, и отдельным людям командировочных, организовывать питание и временное комфортное проживание. Это важно не только, просто исходя из правил хорошего тона в отношении к простым исполнителям, но и в плане надёжного выполнения заказчиком и подрядчиком взаимных обязательств. Всё это они должны оговорить заранее – до начала строительства. Как и в целом условия работы, контроля работ, выполнения и оплаты. 

Например, строя в глухой тайге небольшую туристическую базу, подрядчик может заложить расходы на создание временного палаточного городка, но тогда заказчик должен обязаться оплатить расходы по лизингу или прокату палаток, либо – частично возместить приобретение палаток и прочего оборудования лагеря, исходя из сроков их амортизации. Всё это решаемо на договорной основе. Но может быть и другой вариант – когда заказчик предоставляет для проживания строителей какие-то свои временные объекты или бытовки…  

Главное, в применении этого справочника: верить, что правильный расчёт в Вашем строительном деле – это залог большого успеха.

Удачи! 

Виктор  КУДИНОВ. 

ДЛЯ СПРАВКИ: Виктор Кудинов - приморский журналист-аналитик, более 40 лет работающий преимущественно по тематике: строительство, стройиндустрия, дорожное строительство, градостроительство, архитектура, ЖКХ, землепользование, наука, природопользование и экология. А также – по блоку связанных с этой тематикой социальных проблем. Его материалы, в том числе имиджевые и рекламные, регулярно публиковались в таких популярных дальневосточных изданиях, как газеты «Красное Знамя», «Владивосток», «Дальневосточный учёный», «Золотой Рог» со спецвыпусками «Строим город» и в журнале «Дальневосточный капитал», размещались и «перепечатывались» в ряде интернет-изданий.